Büyüme potansiyeline ve istikrarlı temettülere sahip GYO
Hızlı e-ticaret büyümesi ve yüksek nüfus yoğunluğunun buluştuğu Güney Kaliforniya'nın kalbinde ilginç bir temettü şirketi yatıyor. Endüstriyel mülklerin satın alınması ve yönetimi konusunda uzmanlaşan bu şirket, rekabetin yüksek olduğu ancak fırsatların daha da büyük olduğu bir pazarda güçlü bir konum inşa etmiştir.
420'den fazla mülkten oluşan portföyü ve yaklaşık 11 milyar dolarlık piyasa değeri ile bu şirket istikrarlı bir şekilde büyümektedir. Özellikle düzenli temettü artışlarının uzun geçmişine baktığınızda, yatırımcılar için cazip olan %3,3'lük bir temettü getirisi sunmaktadır. Boşluklarda hafif bir artış gibi mevcut zorluklara rağmen, yüksek doluluk oranını korumayı ve kiraları önemli ölçüde artırmayı başardı. Dahası, yakın zamanda büyümeye nasıl devam edeceğine dair bir planın ana hatlarını çizmiştir.
Şirket tanıtımı
Rexford Industrial Realty, Inc. $REXR-0.5%, Güney Kaliforniya bölgesindeki endüstriyel mülklerin satın alınması, mülkiyeti ve yönetimi konusunda uzmanlaşmış Los Angeles merkezli bir şirkettir. Firma, ABD'deki en büyük ve en dinamik endüstriyel pazarlardan birine odaklanarak bu segmentte önemli bir oyuncu haline gelmektedir.
2001 yılında kurulan şirket, o zamandan beri depo ve dağıtım merkezleri de dahil olmak üzere endüstriyel mülklerin satın alınması ve geliştirilmesine odaklanmıştır, ağırlıklı olarak Los Angeles metropolitan bölgesinde, Inland Empire'da yer almaktadır. Bu strateji, Rexford Industrial'ı Güney Kaliforniya'daki endüstriyel mülklerin en önemli sahiplerinden ve işletmecilerinden biri haline getirmiştir.
Rexford Industrial, hem doğrudan satın almalar hem de mevcut mülklerin yeniden geliştirilmesi yoluyla endüstriyel gayrimenkul piyasasındaki fırsatları belirleme ve bunlardan yararlanma becerisiyle rakiplerinden farklılaşmaktadır. Bu yaklaşım, kiraları artırarak ve varlıklarının kullanımını optimize ederek hissedarları için değer yaratmalarını sağlar.
Rexford Industrial'ın başarısındaki kilit faktörlerden biri, yerel pazar hakkındaki derin bilgisi ve endüstriyel alan talebindeki değişikliklere hızla yanıt verebilme becerisidir. Kaliforniya pazarı, özellikle de Los Angeles bölgesi, yüksek nüfus yoğunluğu ve depo ve lojistik merkezlerine olan talebi artıran güçlü e-ticaret büyümesi ile karakterize edilmektedir. Rexford Industrial bu durumdan en iyi şekilde yararlanmakta ve bugüne kadar yüzlerce mülke ulaşan portföyünü sürekli olarak genişletmektedir.
Şu anda portföyünde yaklaşık 720 binadan oluşan 420'den fazla mülk bulunmaktadır ve yaklaşık 1.600 kiracıya hizmet vermektedir. Yaklaşık 11 milyar dolarlık piyasa değeri ile endüstriyel GYO segmentinin en büyük oyuncularından biridir.
Rexford Industrial…
REXRBirçok analiste göre Rexford Industrial, istikrarlı temettü geliri ve uzun vadeli büyüme potansiyeli arayanlar için cazip bir yatırım fırsatıdır. Şirket şu anda S&P 500 endeksinin ortalama getirisinin iki katından fazla olan %3,3'lük bir temettü getirisi sunmaktadır. Son on yılda Rexford, temettü gelirini düzenli olarak yıllık %10'dan fazla artırmıştır ki bu, herhangi bir gayrimenkul yatırım ortaklığı için etkileyici bir performanstır (Ancak güçlü faaliyet sonuçlarına rağmen şirketin hisseleri 2022'deki en yüksek seviyesinin %35 altında seyrediyor ve bu da ilginç bir alım fırsatı sunabilir.
Rexford'u diğer endüstriyel GYO'lardan ayıran en önemli özelliklerden biri Güney Kaliforniya'daki coğrafi yoğunluğudur. Bu bölge yalnızca Amerika Birleşik Devletleri'nin en büyük endüstriyel pazarı olmakla kalmayıp, bağımsız bir ekonomi olsaydı dünyanın dördüncü büyük endüstriyel pazarı haline gelirdi. Güney Kaliforniya aynı zamanda tüm ülkedeki en düşük endüstriyel boşluk oranına sahiptir ve bu da burayı faaliyet göstermek için son derece cazip bir alan haline getirmektedir.
Boşluk oranları son zamanlarda artıyor olsa da, 2023'teki en düşük seviyesinden bu yana Güney Kaliforniya'da iki kattan fazla artarak yaklaşık %4'e ulaştı, Bu zorluklara rağmen, Rexford portföyünün doluluk oranını %96,9 (2. Çeyrek) ile yüksek tutmayı başarmıştır. Buna ek olarak, şirket 2. çeyrekte yenilenen kiralamalarda %67'lik etkileyici bir kira artışı görerek mülklerine olan talebin güçlü kaldığını göstermiştir.
Bu performans, ikinci çeyrekte hisse başına FFO'nun bir önceki yılın aynı dönemine göre %11 oranında artmasını sağlamıştır. Rexford'un mülklerini daha yüksek kiralar talep etmesini sağlayacak şekilde iyileştirme planlarının yanı sıra mevcut kiralamalarına kira artışlarını da dahil etmesi nedeniyle bu büyümenin devam etmesi muhtemeldir.
Temettü
Rexford şu anda üç ayda bir hisse başına 0,4175 $ temettü ödemektedir; bu da hisse başına yıllık 1,67 $ temettüye eşittir ve bu yazının yazıldığı sırada hisse senedine yaklaşık %3,3'lük bir getiri sağlamaktadır.
Yüksek getirisine ek olarak Rexford, temettü büyüme alanında yıldız bir performans sergiliyor. Yıllık temettü ödemesini 10 yıl üst üste artırdı ve Şubat ayında yaptığı %10'luk artışla 2024 yılını üst üste 11. artış yılı yapma yolunda ilerliyor.
Rexford'un büyümesinin temeli
Rexford, 2026 yılına kadar net işletme gelirine (NOI) 240 milyon dolar veya daha fazlasını ekleyebileceğine inanıyor. Bu, 2023 dördüncü çeyrek NOI oranına göre %42'lik büyük bir artışı temsil etmektedir.
Örneğin, yönetim mevcut mülklerin yeniden geliştirilmesinden 95 milyon dolar fayda sağlamayı bekliyor. Bu, esasen eski varlıkların alınması ve GYO'nun daha yüksek kiralar talep edebilmesi için iyileştirilmesidir. Yaklaşık 95 milyon $'lık bir başka gelirin de, eski kiralamaların süresi dolduğunda daha yüksek kiralara dönüşecek olan mevcut kiralamalardan gelmesi beklenmektedir. Bu hayali bir tahmin değil - 2023'ün dördüncü çeyreğinde Rexford, süresi dolan kiralamalardan %77 daha yüksek kiralarla yeni kiralamalar imzalamayı başardı.
Bunlar önümüzdeki üç yıl içinde NOI artışının en büyük iki itici gücü olacak, ancak sadece bunlar değil. 40 milyon dolar da mevcut kira sözleşmelerindeki kira artışlarından gelecek. Ve 10 milyon dolar da yeni satın almalardan gelecek.
Rexford her zaman satın alma fırsatları aradığı için bu biraz joker bir kart. 10 milyon dolar halihazırda satın aldıklarıyla ilgilidir ve GYO daha fazla mülk satın alırsa, önemli bir büyüme olabilir.
Ancak, buradaki büyük hikaye gelecekteki satın almaların sunduğu fırsat değildir. Bunlar tahmin edilemez. Rexford'un yatırım tezinin asıl çekici yanı, burada vurgulanan NOI büyüme fırsatını desteklemek için gereken her şeyin zaten portföyde olması ve kullanılmayı beklemesidir.
Şirketin son çeyreği nasıl geçti?
Şirket, bir önceki yıl 51,6 milyon dolar veya hisse başına 0,26 dolar olan net gelirine kıyasla 79,8 milyon dolar veya seyreltilmiş hisse başına 0,37 dolar net gelir elde etti. Çekirdek FFO (faaliyetlerden elde edilen fonlar) bir önceki yıla göre %19,5 artışla 129,6 milyon $'a yükseldi ve hisse başına 0,60 $ ile %11,1 artış gösterdi. Portföy net işletme geliri (NOI) bir önceki yıla göre %20,9 artışla 181,1 milyon $ oldu. Kira oranları GAAP bazında %67,7, nakit bazında ise %49,0 artmıştır.
Firmanın ortalama portföy doluluk oranı %96,9 oldu. 2024'ün ikinci çeyreğinde, firma toplam 169,5 milyon $ tutarında üç satın alma işlemi gerçekleştirdi ve 37 milyon $ karşılığında dört mülk sattı. 2024 ortasına kadar firmanın yatırımları toplam 1,3 milyar doları bulmuştur. Şirket ayrıca 54,3 milyon dolar değerindeki projeleri kiralamaya ve stabilize etmeye başladı.
İkinci çeyreğin sonunda şirketin elinde 125,7 milyon dolar nakit ve döner kredi tesisinde 995 milyon dolar vardı. Şirketin toplam borcu 3,4 milyar dolar ve ortalama faiz oranı %3,8. Yönetim kurulu ayrıca 2024 yılının üçüncü çeyreği için hisse başına 0,4175 dolar temettü ödemesini onayladı.
Şirket 2024 yılı görünümünü güncelleyerek Çekirdek FFO'nun hisse başına 2,32 - 2,34 dolara yükselmesini ve portföy NOI'sinin %4,25 - %5,25 arasında büyümesini bekliyor. Bu sonuçlar güçlü şirket performansına ve Güney Kaliforniya'daki cazip yatırım fırsatlarında devam eden büyümeye işaret etmektedir.
Temel Metrikler
Rexford Industrial…
REXRROE ve ROA: Rexford Industrial %3,50 ROE (öz sermaye kârlılığı) ve %1,82 ROA (varlık kârlılığı) elde etmektedir; her iki metrik de sektör ortalamasından yüksek olup daha düşük getiriye işaret etmektedir. Bu yüksek rakamlar, firmanın ortalama GYO'ya kıyasla öz sermaye ve varlık getirisi elde etmede daha verimli olduğunu göstermektedir.
Borç-Özkaynak Oranı: Rexford Industrial'ın borç/özkaynak (Borç/Özkaynak) oranı 0,40 olup sektör ortalamasından düşüktür ve artış eğilimine işaret etmektedir. Oranın düşük olması, Rexford Industrial'ın sektör ortalamasına kıyasla daha düşük bir borç seviyesine sahip olduğunu göstermektedir.
Cari Oran ve Hızlı Oran: Şirketin cari oranı (kısa vadeli likidite) 1,39 olup sektör ortalaması olan 0,89'un üzerindedir. Daha yüksek bir cari oran, Rexford Industrial'ın kısa vadeli yükümlülüklerini karşılama kabiliyetinin daha iyi olduğunu gösterir. Hızlı oran (likidite oranı) 0,98'dir ve bu da sektör ortalamasından daha iyidir.
Net Marj: Rexford Industrial Realty'nin net marjı endüstri standartlarının üzerindedir ve 30 %.
Şirketin son yıllardaki performansı
Toplam Gelir: Toplam gelir 2020 yılında 330.135 bin dolardan 2021 yılında 452.238 bin dolara yükselmiştir. 2022 yılında 631.204 bin dolara ulaşmış ve 2023 yılında 797.826 bin dolara yükselmiştir. Gelirdeki bu istikrarlı büyüme, şirketin başarılı iş stratejilerinin ve genişlemesinin bir göstergesidir.
Brüt KârC: Brüt kâr 2020'de 250.419 bin dolardan 2021'de 344.517 bin dolara yükseldi. 2022'de 480.701 bin dolara ulaştı ve 2023'te 613.347 bin dolara çıktı. Brüt kârdaki bu artış, gelişmiş verimliliğe ve daha iyi maliyet yönetimine işaret etmektedir.
İşletme GiderleriC: İşletme Giderleri 2020'de 152.064 bin $'dan 2021'de 200.259 bin $'a yükselmiştir. 2022'de 261.058 bin $ olmuş ve 2023'te 319.537 bin $'a yükselmiştir. Bu artış, şirketin genişlemesinin ve artan faaliyetlerinin bir yansımasıdır, ancak buna rağmen kârlar önemli ölçüde artmıştır.
Faaliyet GelirleriA: Faaliyet Geliri 2020'de 98.355 bin $'dan 2021'de 144.258 bin $'a yükselmiştir. 2022'de 219.643 bin $ olmuş ve 2023'te 293.810 bin $'a yükselmiştir. Bu büyüme, operasyonel verimlilik ve kârlılıkta bir iyileşmeye işaret etmektedir.
Faiz Gideri (Net Faaliyet Dışı Faiz Gelir Gideri)Net faiz gideri 2020 yılında -30.849 bin $ iken 2021 yılında -40.139 bin $'a yükselmiştir. 2022 yılında -48.496 bin $ olmuş ve 2023 yılında -61.400 bin $'a yükselmiştir. Bu artış, artan faiz giderlerini yansıtmaktadır, ancak daha yüksek gelirlerle dengelenmiştir.
Net Gelir Ortak HissedarlarAdi hissedarlara ait net gelir 2020 yılında 61.349 bin $ iken 2021 yılında 111.761 bin $'a yükselmiştir. 2022 yılında 157.481 bin $ ve 2023 yılında 227.449 bin $'a ulaşmıştır. Net gelirdeki bu önemli artış, etkin maliyet yönetimi ve başarılı ticari faaliyetlerin bir göstergesidir.
Hisse başına kazanç (EPS)C: Hisse başına kazanç 2020'de 0,51 $'dan 2021'de 0,80 $'a yükselmiştir. 2022'de 0,92 $ olmuş ve 2023'te 1,12 $'a yükselmiştir. EPS'deki bu artış, hissedar değerinin arttığını ve şirket için kârlılığın iyileştiğini göstermektedir.
FAVÖKFAVÖK 2020'de 227.013 bin dolardan 2021'de 327.654 bin dolara yükselmiştir. 2022'de 422.447 bin dolar ve 2023'te 555.501 bin dolara ulaşmıştır. Bu artış, şirketin ana faaliyetlerinden etkin bir şekilde nakit ürettiğini göstermektedir.
Sorumlu yatırım yapın!
Bu makaledeki bilgiler yalnızca eğitim amaçlıdır ve bir yatırım tavsiyesi niteliği taşımamaktadır. Yazarlar yalnızca kendilerince bilinen gerçekleri sunmakta ve herhangi bir sonuca varmamakta veya okuyucuya herhangi bir tavsiyede bulunmamaktadır.
Yatırıma dikkatsizce yaklaşırsanız riskli olabilir. Bulios mali durumunuzu bilmemektedir ve bu nedenle hiçbir şekilde özel tavsiye ve ipuçları vermemektedir. Hisse senedi seçimi, stratejisi ve portföy oluşturma bireysel bir konudur, bu nedenle belirli bir hisse senedini satın almadan önce her zaman kendinizi eğitin ve kendi ayrıntılı analizinizi yapın.