Ticari gayrimenkul piyasası bocalıyor ve en büyük oyunculardan ikisi şimdiden acıyı hissediyor
ABD ticari gayrimenkul piyasası çöküşün eşiğinde sallanıyor. Yükselen faiz oranları, kredi sıkışıklığı ve düşen talep emlak fiyatlarını aşağı çekiyor ve sektörün istikrarını tehdit ediyor. Eğilim tersine çevrilmezse, en büyük iki oyuncunun da teyit ettiği gibi, ticari gayrimenkul krizi daha geniş çaplı bir ekonomik sarsıntıya neden olma tehdidi taşıyor.
ABD ticari gayrimenkul piyasası ciddi sorunlarla karşı karşıya. Yükselen faiz oranları, sıkılaşan kredi koşulları ve ticari alanlara yönelik azalan talep bu piyasa üzerinde yoğun bir baskı oluşturuyor.
İlk olarak, Federal Rezerv enflasyonla mücadele etmek için faiz oranlarını yükseltiyor. Bu da ticari mülk sahiplerinin ipoteklerini çok daha yüksek bir maliyetle yeniden finanse etmeleri gerektiği anlamına geliyor. Trepp'e göre, ABD'de ödenmemiş ticari ipoteklerin hacmi yaklaşık 1,5 trilyon dolar. Ortalama yüzde 3 puanlık bir faiz artışıyla bu, sadece faiz için yılda 45 milyar dolar daha fazla maliyet anlamına geliyor.
İkinci olarak, bankalar yeni ticari gayrimenkul kredileri için koşulları sıkılaştırıyor. Mart ayında önemli bir kredi şoku yaşandı ve ticari gayrimenkul kredilerinin büyük çoğunluğunu finanse eden küçük bankalar kredileri azalttı.
Üçüncü olarak, başta ofisler olmak üzere ticari alanlara olan talep düşmektedir. Salgın sonrası evden çalışma eğilimi devam ediyor ve firmaların ticari alana genişleme ihtiyacını sınırlıyor. CoStar Group'a göre, ABD'de ticari gayrimenkul satışları ilk çeyrekte son beş yıla kıyasla %17 azaldı.
Maliyetlerdeki artış, kredi kısıtlamaları ve talepteki düşüşün bir araya gelmesi ticari gayrimenkul sektörünü kırılgan hale getiriyor. Analistler, ticari gayrimenkul fiyatlarının zirveden %20-40 oranında düşebileceği ve bazı mülklerin ciddi mali sorunlarla karşılaşabileceği konusunda uyarıyor . Bunun gerçekleşmesi halinde, ticari gayrimenkul piyasası finansal sistemle yakından bağlantılı olduğu için daha geniş çaplı ekonomik sorunları tetikleyebilir.
Ticari gayrimenkul piyasası, artan oranlar ve sıkılaşan finansman koşulları nedeniyle piyasadaki en büyük iki oyuncunun karşı karşıya kaldığı baskıların da gösterdiği gibi zayıflık gösteriyor 👇
Dünyanın en büyük ticari gayrimenkul sahibi Blackstone $BX, ticari gayrimenkule olan talebin azalması nedeniyle dağıtılabilir kazançlarında önemli bir düşüş yaşadı. Varlık yöneticisinin son mali sonuçlarına göre, varlık satışlarından elde edilen net kar, geçen yılın ilk çeyreğindeki 9,5 milyar dolardan %54 düşüşle bu çeyrekte 4,4 milyar dolara geriledi.
Bu arada, Bloomberg'in haberine göre, bir başka gayrimenkul devi Brookfield $BN, ofis binalarıyla ilgili 161 milyon dolarlık ticari gayrimenkul borcunda temerrüde düştü. Birkaç ay önce Brookfield, Los Angeles'taki iki büyük ofis gökdeleni tarafından desteklenen 784 milyon dolarlık ticari gayrimenkul borcunda temerrüde düşmüştü.
En büyük iki emlak şirketinin yaşadığı sıkıntılar, yükselen faiz oranlarının baskısı altındaki bir piyasayı ve Mart ayındaki çalkantının ardından bankaların geri çekilmesiyle daha sıkı kredi koşullarının neden olduğu son kredi sıkışıklığını gösteriyor.
Bu arada, ticari mülk sahipleri vadesi gelen ticari ipotekleri birkaç yıl öncesine göre çok daha yüksek oranlarla yeniden finanse ediyor. Tüm ticari gayrimenkul borçlarının yaklaşık %80'ini finanse eden küçük ve orta ölçekli bölgesel bankalar arasındaki kredi sıkışıklığı da bu duruma katkıda bulundu. Genel olarak, yaklaşık 1,5 trilyon dolarlık ticari ipotek borcunun vadesi geliyor ve önümüzdeki yıllarda yeniden finanse edilmesi gerekecek.
Evden çalışma eğilimlerinin devam etmesi nedeniyle ofis alanlarına olan talep durgunlaşırken, piyasanın diğer alanlarında da stres belirtileri görülüyor. Örneğin,CoStar Group'un verilerine göre apartman satışları 2009'dan bu yana en büyük düşüşü yaşadı. Bazı uzmanlar ticari emlak piyasasında 2008 krizine benzer bir çöküş yaşanabileceği konusunda uyarıda bulundu. Morgan Stanley bu ayın başlarında ticari gayrimenkul fiyatlarının zirveden %40 oranında düşebileceğini söyledi.
Lütfen bunun finansal bir tavsiye olmadığını unutmayın.