GYO'lar şüphesiz temettü yatırımcıları için en popüler araçlardan biridir. Ancak, özellikle bu zamanlarda, büyük tehlikeleri ve dikkat edilmesi gereken bazı özel riskleri de beraberinde getirebilirler. Özellikle ticari ve ofis alanlarına odaklanan GYO'lar risk altındadır.

GYO'lar (Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları) gayrimenkule yatırım yapan ve yatırımcılara mülkün ayrı mülkiyetine ihtiyaç duymadan gayrimenkul piyasasına yatırım yapma fırsatı sunan şirketlerdir. GYO'lar yatırımcılara istikrarlı getiri, portföy çeşitlendirmesi ve kolay likidite gibi bir dizi avantaj sunar. Bununla birlikte, GYO'lara yatırım yapmak riskler de taşır. Özellikle de ticari gayrimenkul krizinin konuşulduğu bu zamanlarda.

GYO'lar kârlarının büyük bir kısmını temettü olarak ödemek zorundadır çünkü vergi statülerinin kuralları bu şekildedir. Özellikle, GYO statülerini korumak ve böylece vergi avantajlarından yararlanmak için birkaç koşulu yerine getirmeleri gerekir.

• Vergilendirilebilir kazançlarının en az %90'ını hissedarlara temettü olarak ödemek.
• Gelirlerinin en az %75'i kira geliri gibi gayrimenkul varlıklarından gelmelidir.
• Aktif olarak gayrimenkul ticareti yapıyor olmalıdırlar.

İkinci kural, GYO'ların öncelikle gayrimenkul işine odaklanmasını sağlar. Ve ilki - ödenen zorunlu yüksek temettü seviyesi - karlarının çoğunun hissedarlara geri aktığı anlamına gelir. Ancak her şey güllük gülistanlık değildir ve riskler vardır.

Önce genel olanlara bakalım.

1) Faiz oranları: GYO'ların yüksek fonlama maliyetleri vardır ve bu nedenle faiz oranlarındaki değişikliklere karşı hassastırlar. Faiz oranlarının yükselmesi, GYO'nun fonlama maliyetlerinde bir artış anlamına gelebilir ve bu da şirketin kârlılığı ve temettü ödemesi üzerinde olumsuz bir etkiye sahip olabilir.

2) Pahalı yönetim riski: GYO'ların mülk yönetim maliyetleri yüksektir ve mülk yönetimini etkileyen mevzuat değişikliklerine karşı savunmasız olabilirler. Mülk yönetiminin zayıf olması veya düzenlemelerin çok katı olması, bir GYO yatırımının değerini olumsuz etkileyebilir.

3) Likidite Riski: GYO'lara yapılan yatırımlar piyasadaki diğer yatırımlara göre daha az likit olabilir, bu da yatırımcıların paraya ihtiyaç duyduklarında yatırımlarını satmakta zorlanabilecekleri anlamına gelir.

GYO'lar yatırım yaptıkları mülklerin seçiminden de etkilenebilir. Bir şirket yanlış mülklere yatırım yaparsa, bu durum GYO yatırımının değerini olumsuz etkileyebilir. Genel olarak, GYO'lar portföylerini çeşitlendirmek ve istikrarlı getiri elde etmek isteyen yatırımcılar için uygun bir yatırım seçeneğidir, ancak belirli riskler taşırlar ve yatırımcılar bir GYO'ya yatırım yapmadan önce hedeflerini ve yatırım stratejilerini dikkatle değerlendirmelidir.

Bu durum özellikle bazı yeni faktörlerin ortaya çıktığı günümüzde geçerlidir.

Güncel riskler

4) Ev ofis: Ev ofis patlaması ve ticari ve ofis mülklerine olan talepteki mevcut düşüş nedeniyle GYO'lar için bir miktar risk vardır. Birçok şirket artık kısmen veya tamamen evden çalışmayı gerektiriyor, bu da daha az ofis alanına ihtiyaç duydukları anlamına geliyor. Bu durum, ofis binalarına sahip olan ve işleten GYO'lar için doluluk oranını ve kiraları olumsuz etkileyebilir.

COVID-19 pandemisinden bu yana birçok çalışan hala en azından kısmen evden çalışmaktadır, bu nedenle şirketler daha az ofis alanına ihtiyaç duymaktadır. Küresel ekonomienflasyon, Rus işgali ve diğer faktörler nedeniyle büyümede bir yavaşlama yaşıyor ve bu da şirketlerin ofis ihtiyaçlarını genişletme konusunda çekingen davranmalarına neden oluyor. Şirketler enerji, bordro ve diğer girdiler için artan maliyetlerle karşı karşıya, bu nedenle yeni ofis alanı yatırımlarını sınırlayarak maliyetleri düşürmeye çalışıyorlar. Bazı firmalar ofis yerine depo veya mağaza gibi diğer mülk türlerine geçmeye başlıyor.

Tüm bunlar ofis binalarına yönelik talep artışının azalmasına ya da talebin düşmesine yol açarak, mülk sahiplerini ve GYO'ları daha düşük doluluk ve kira baskılarıyla baş etmeye zorluyor.

5) Geç ödemeler: İşletmeler, özellikle ekonomik gerileme dönemlerinde, kötü ekonomi nedeniyle kiralarını zamanında ödemekte zorlanabilirler. Bu durum GYO'ların gelirlerinde geçici veya kalıcı bir düşüşe neden olabilir. Örneğin, popüler $MPW bunu kendisi için gördü.

Ofis alanlarına olan talep düşük seviyelerde kalırsa, GYO'lar tarafından tutulan ofis mülklerinin değerini düşürebilir. Bu da bu şirketlerin sermayelerini ve büyümeye devam etme kabiliyetlerini olumsuz etkileyebilir.

Dolayısıyla, evden çalışmanın artan popülaritesi ve genel ekonomik gerileme nedeniyle ofis gayrimenkulü odaklı GYO'lar için kısa ve orta vadede bir miktar risk bulunmaktadır. Ancak uzun vadede, ekonomi büyümeye başlarsa ticari gayrimenkule olan talep yeniden artabilir.

Siz ne düşünüyorsunuz? Ofis ve ticari binalara olan talep azalmaya devam edecek mi yoksa durum sakinleşip tersine mi dönecek?

Sorumluluk Reddi: Bu hiçbir şekilde bir yatırım tavsiyesi değildir. Bu tamamen benim internet ve diğer kaynaklardan elde ettiğim verilere dayanan özet ve analizimdir. Finansal piyasalara yatırım yapmak risklidir ve herkes kendi kararlarına göre yatırım yapmalıdır. Ben sadece görüşlerimi paylaşan bir amatörüm.