Bir emlak şirketi düşünün ki sadece Londra'nın en ikonik binalarından bazılarına sahip olmakla kalmıyor, aynı zamanda sürdürülebilirlik ve inovasyona da güçlü bir şekilde odaklanıyor. Yatırım devi BlackRock kısa bir süre önce bu şirketin oy haklarındaki payını %10'a çıkararak pazardaki stratejik öneminin altını çizdi. Bu şirketi bu kadar çekici kılan nedir?

Gayrimenkulün dinamik dünyasında bir şirket yalnızca geniş portföyüyle değil, aynı zamanda sürdürülebilirlik ve yenilikçiliğe olan güçlü bağlılığıyla da öne çıkıyor. 1944 yılında kurulan bu şirket, ticari gayrimenkullerin yönetimi, geliştirilmesi ve yatırımında önemli bir oyuncu haline gelmiştir. Projeleri arasında 20 Fenchurch Street'teki 'Walkie-Talkie' yüksek binası gibi Londra'daki ikonik binalar ve Birleşik Krallık genelindeki modern alışveriş merkezleri yer almaktadır.

Şirketin tanıtımı

Genellikle Landsec olarak bilinenLand Securities Group plc $LAND.L, Birleşik Krallık'ın en büyük emlak şirketlerinden biridir. 1944 yılında Harold Samuel tarafından kurulan şirket, o tarihten bu yana ticari emlak piyasasında önemli bir oyuncu haline gelmiştir. Landsec, ofis binaları, alışveriş merkezleri, perakende parkları ve diğer ticari tesisler de dahil olmak üzere çeşitli mülk türlerini yönetme, geliştirme ve bunlara yatırım yapma konusunda uzmanlaşmıştır.

Merkezi Londra'da bulunan şirket, şehrin en ikonik binalarından bazılarının da sahibi ve yöneticisidir. Londra'daki önemli projeler arasında 20 Fenchurch Street'teki 'Walkie-Talkie' yüksek binası ve Oxford'daki Westgate alışveriş merkezi bulunmaktadır. Landsec'in başkent dışında Manchester, Leeds ve Cardiff gibi şehirlerde de büyük projeleri bulunmaktadır.

Landsec'in temel stratejilerinden biri sürdürülebilir kalkınmadır. Şirket, mülklerinin karbon ayak izini azaltmaya, çevre dostu teknolojileri uygulamaya ve enerji verimliliğini teşvik etmeye odaklanmaktadır. Sürdürülebilirliğe olan bu bağlılık, genellikle yeşil çatılar, güneş panelleri ve diğer çevresel yenilikleri içeren projelerinde görülebilir.

Landsec ayrıca portföyünü optimize etmek ve uzun vadeli bir büyüme stratejisi sağlamak için çeşitli gayrimenkul satın alma ve elden çıkarma faaliyetlerinde bulunmaktadır. Kayda değer satın almalar arasında Avrupa'nın en büyük alışveriş merkezlerinden biri olan Bluewater'ın yanı sıra daha modern ve ileriye dönük projelere yatırım yapmak amacıyla bazı eski varlıkların elden çıkarılması.

Şirketin tarihi ilginç anlar ve kilometre taşlarıyla doludur. Örneğin 2002 yılında Landsec, Londra Menkul Kıymetler Borsası'nda işlem gören ve Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı (GYO) statüsü kazanan ilk gayrimenkul şirketi olmuştur. Bu hamle, şirketin yatırımcılar için cazibesini artırmasını ve finansal istikrarını geliştirmesini sağladı.

Son yıllarda Landsec, modern çalışma ortamının değişen ihtiyaçlarına yanıt vererek ortak çalışma alanı ve esnek ofis çözümleri alanındaki faaliyetlerini de genişletti. Şirket, esneklik ve yenilikçi ofis alanı çözümlerine yönelik artan talebe yanıt vermektedir.

Şirketin portföyü

BlackRock bile onlara güveniyor

Land Securities Group PLC kısa bir süre önce önemli bir sahiplik değişikliğini duyurdu. BlackRock, Inc. şu anda şirketin oy haklarının toplam %10'unu elinde bulunduruyor. Şirketin 1 Ağustos 2024 tarihli duyurusu, BlackRock'ın son satın alma ve finansal araç satışlarının ardından bu eşiğe ulaştığını ortaya koyuyor. Yatırım devinin bu hamlesi, İngiltere'deki gayrimenkul yatırım ortaklığındaki hisselerinin stratejik olarak yeniden düzenlendiğinin altını çiziyor.

Son çeyrek nasıl geçti?

Landsec olarak da bilinen Land Securities Group plc, 31 Mart 2024'te sona eren mali yıl için dikkate değer sonuçlar bildirdi. Şirketin CEO'su Mark Allan'a göre Landsec, en iyi varlıklarının değerlerinin istikrar kazanmaya başlamasıyla birlikte operasyonel gücünü sürdürdüğünü gösterdi. Hem perakende hem de Londra'da artan doluluk ve pozitif kira büyümesi, birinci sınıf mülk sahibi olmanın ve yönetmenin öneminin altını çizerek sağlam bir kira artışına yol açıyor.

Landsec'in portföyünün yaklaşık %80'i şu anda önemli boşluk değerlerine sahip on iki alana yatırılmıştır ve bu alanları şekillendirme ve yönetme konusundaki rekabet avantajları, kira artışının devam etmesini bekledikleri anlamına gelmektedir. Son iki yılda yükselen faiz oranlarının etkisiyle değerlerde yaşanan sıfırlanmanın ardından, oranların istikrar kazanması ve kira artışının devam ettiğine dair kanıtlar, yatırımcıların birinci sınıf varlıklara olan ilgisini artırmaya başladı. Portföylerinin yaklaşık %60'ı yılın ikinci yarısında istikrarlı değerler göstermiştir ve bu da toplam öz sermaye getirisi için olumlu bir görünüme işaret etmektedir.

2024'e ait finansal sonuçlar, bir önceki yıl 393 milyon £ olan EPRA kazancının 371 milyon £ olduğunu göstermektedir. Vergi öncesi zarar 341 milyon Sterlin olup, bir önceki yılın 622 milyon Sterlinlik zararına kıyasla bir iyileşme göstermiştir. Hisse başına EPRA kazancı bir önceki yıla kıyasla sabit bir seviye olan 50,1 peni olarak gerçekleşmiştir. Hisse başına temettü beklentilere paralel olarak %2,6 artışla 39,6 peniye yükseldi.

Londra'daki doluluk ve kira artışı başarının temel itici güçleriydi. Şirketin net kira geliri bir önceki yıla göre %1,4 oranında artarken, genel doluluk oranı %97,3'e yükseldi. Perakende sektöründe net kira geliri %6,9 oranında artarken, doluluk oranı %95,4'e yükseldi. Şirket ayrıca Victoria ve Southbank'te toplam maliyetlerin %7,2'si oranında brüt getiri beklenen iki yeni sıfır karbon projesinin lansmanını yaptı.

Landsec ayrıca Mart 2023 itibariyle 625 milyon sterlin tutarında varlık satmıştır; bu tutar yılsonundan sonra 400 milyon sterlin tutarındadır. Sermayenin bu proaktif geri dönüşümü, şirketin ortalama 9,5 yıllık borç vadesi ve 7,0x'lik düşük borç/FAVÖK oranı ile güçlü bir sermaye tabanını korumasını sağladı.

Güçlü faaliyet performansı ve sağlam sermaye tabanı ile Landsec, gelecekteki büyüme için iyi bir konumdadır. Birinci sınıf alanlara olan talep güçlü kalmaya devam etmektedir ve bu da kira geliri artışını desteklemeye devam edecektir. İstikrar kazanan faiz oranları ve birinci sınıf varlıklara artan yatırımcı ilgisi, toplam öz sermaye getirisi için olumlu bir görünüm sunmaktadır. Genel olarak Landsec, birinci sınıf varlıklara yatırım yapma ve güçlü finansal sağlığını koruma stratejisini başarılı bir şekilde uyguladığını göstermekte ve bu da onu daha fazla gelişme ve büyüme için iyi bir konuma getirmektedir.

Temettüler Landsec

Genellikle Landsec olarak bilinen Land Securities, gelir odaklı birçok yatırımcıyı cezbeden %6,2'lik cazip bir temettü getirisine sahiptir.

Son dönem performansı ve stratejik hamleleri

Landsec, yakın zamanda Bluewater alışveriş merkezinin %17,5 hissesini 120 milyon sterlin karşılığında satın alması gibi umut verici gelişmeler göstermiştir. Bu hamle, birinci sınıf perakende varlıklarına olan güvenini vurgulamakta ve sürdürülebilir, toplum odaklı alanlara odaklanma stratejisiyle bağdaşmaktadır. Şirket önümüzdeki beş yıl içinde %54'lük güçlü bir yıllık kâr artışı öngörüyor ki bu da potansiyel büyüme ve temettü sürdürülebilirliği için olumlu bir sinyal.

Ancak, son kazanç raporları bazı zorlukları ortaya çıkardı. Landsec bir zarar bildirdi ve değerini değerlendirirken yüzeysel ölçütlerin ötesine bakma ihtiyacını vurguladı. Yine de hisse senedi, indirgenmiş nakit akışı bazında tahmini gerçeğe uygun değerin yaklaşık %11 altında işlem görmektedir ve bu da değer yatırımcıları için potansiyel olduğunu göstermektedir.

Temettü analizi

Mevcut %6,2'lik getiri, özellikle de dalgalı bir ekonomik ortamda gerçekten de caziptir. Şirket kısa süre önce Ekim 2024'te ödenmek üzere hisse başına 0,092 sterlinlik bir dördüncü çeyrek temettüsü açıkladı. Hissedarlara değer iade etme taahhüdü olumlu bir sinyaldir. Bununla birlikte, temettü ödeme oranı %86 gibi yüksek bir orandır ve kazançların düşmesi durumunda hataya çok az yer bırakmaktadır.

Buna ek olarak, şirketin değişken bir temettü geçmişi vardır ve bu da tutarlı gelir akışları arayanlar için kırmızı bayrak olabilir. Yüksek ödeme oranı ve belirsiz piyasa koşullarında temettüleri karşılamak için güçlü nakit akışını sürdürme ihtiyacı risk profiline katkıda bulunur.

Finansal sağlık ve piyasa zorlukları

Şirketin borç seviyeleri ve bunların faaliyet nakit akışı tarafından karşılanması da endişe kaynağıdır. Piyasa koşullarının kötüleşmesi halinde, bu durum şirketin temettü ödemelerini sürdürme kabiliyeti üzerinde baskı yaratabilir. Buna ek olarak, son aylarda içeriden yapılan önemli hisse satışları şirket içinde potansiyel belirsizlik veya endişeye işaret edebilir.

Daha geniş gayrimenkul sektörü de, uzaktan çalışmaya geçiş ve perakende alanının geliştirilmesi gibi önemli değişikliklerle karşı karşıyadır. Bu eğilimler, Landsec'in rekabetçi kalmasını ve gelişmeye devam etmesini sağlamak için yönetimin zekasını ve stratejik esnekliğini gerektirmektedir.

Temel performans göstergeleri

Landsec, yatırımcıların izleyebileceği yönü gösteren bazı ilginç finansal ölçümlere sahiptir. Her şeyden önce, şirketin son dönemdeki kayıplarını yansıtan -14,36'lık negatif F/K oranından bahsetmek gerekir. Negatif F/K genellikle finansal sorunların ya da daha fazla düşüş beklentisinin göstergesi olduğundan, bu rakam yatırımcıların temkinli olması gerektiğini göstermektedir.

Öte yandan, 0,74'lük bir P/B oranı Landsec hisselerinin defter değerinin altında işlem gördüğünü göstermektedir. Bu durum değer yatırımcıları için cazip olabilir. Bu oran aynı zamanda piyasanın şirketin varlıklarının gerçek değerini takdir etmediğini de gösterebilir.

5,72'lik P/S oranı oldukça yüksektir ve bu da piyasanın şirketin gelecekteki kazanç artışı için yüksek beklentilere sahip olduğunu veya hisse senedinin şu anda aşırı değerli olduğunu gösterebilir.

Kaldıraç açısından, 0,58'lik D/E (borcun özsermayeye oranı) ve 0,37'lik D/C (borcun toplam varlıklara oranı) Landsec'in nispeten ılımlı bir kaldıraca sahip olduğunu göstermektedir.

Ayrıca, aktif kârlılığı (ROA) %13,90 ile nispeten sağlam bir sonuçtur ve özkaynak kârlılığı (ROE) %22,67'dir. Bu, şirketin kendi kaynaklarını verimli bir şekilde kullandığının ve hissedarlar için kâr üretme kabiliyetinin bir göstergesidir.

Şirketin brüt kâr marjı %179,85 gibi şaşırtıcı bir orandadır ve bu oran maliyet yönetimindeki yüksek verimliliğin ya da belirli bir gelir yapısının sonucu olabilir. Bununla birlikte, faaliyet marjı %70,02'dir ve bu da ana faaliyetlerden elde edilen sağlıklı bir kârı temsil etmektedir.

Serbest nakit akışı (FCF) %7,53'tür ve bu da şirketin sermaye harcamalarına yatırım yaptıktan sonra nakit yaratma kabiliyetine dair olumlu bir işarettir.

Son yıllardaki performans

Landsec, son beş yılda karışık sonuçlar göstererek mali sağlığına ilişkin karışık bir tablo çizmiştir. Şirketin geliri 2020'de 635 milyon sterlinden 2024'te 824 milyon sterline istikrarlı bir şekilde artmıştır. Bu büyüme, şirketin gelir elde etme kabiliyetinin arttığını ve daha fazla genişleme potansiyelini göstermektedir.

Satışların maliyeti de 2020'de 138 milyon GBP'den 2024'te 324 milyon GBP'ye yükselmiştir. Artan maliyetler, operasyonlara yapılan yatırımların arttığına veya şirketin maliyet yapısındaki değişikliklere işaret edebilir. Bu maliyet artışlarına rağmen, şirket brüt kârını nispeten sabit tutmayı başarmış ve yaklaşık 500 milyon GBP'lik rakamlarla maliyetleri etkin bir şekilde yönetme becerisini göstermiştir.

İşletme giderleri 72 milyon GBP ile 86 milyon GBP arasında gerçekleşerek nispeten istikrarlı bir işletme gideri seviyesine işaret etmiştir. Faaliyet kârı da son yıllarda istikrarlı bir seyir izleyerek 2023'teki 433 milyon GBP'den biraz daha düşük, ancak 2021'deki 391 milyon GBP'den daha yüksek, yaklaşık 426 milyon GBP olarak gerçekleşmiştir. Bu durum, artan satış maliyetlerine rağmen şirketin faaliyet kârını koruyabildiğini göstermektedir.

Öte yandan, şirketin net kârı önemli dalgalanmalar göstermektedir. 2020'de 1,393 milyar GBP olan zarar 2021'de 869 milyon GBP kâra dönüşmüş, ancak daha sonra 2023'te -619 milyon GBP ve 2024'te -319 milyon GBP ile tekrar negatif bölgeye düşmüştür. Bu dalgalanmalar tek seferlik kalemlerden veya muhasebe uygulamalarındaki değişikliklerden kaynaklanıyor olabilir ve şirketin değişken kârlılığına işaret etmektedir.

İlginç bir şekilde, faiz gideri 2020'de 75 milyon GBP'den 2024'te 104 milyon GBP'ye yükseldi ve bu da artan borca veya daha yüksek borç servis maliyetlerine işaret ediyor. Yüksek faiz maliyetleri net kârı olumsuz etkileyebileceğinden, bu durum yatırımcılar için bir uyarı işareti olabilir.

Sorumluluk Reddi: Bulios'ta bulabileceğiniz pek çok ilham kaynağı var, ancak hisse senedi seçimi, strateji ve portföy oluşturma tamamen size bağlıdır, bu nedenle her zaman kapsamlı bir öz analiz yapın ve kendinizi eğitin.